Beter Wonen legde haar huurdersorganisatie de SHBW het jaarlijkse voorstel tot huurprijsaanpassing voor.

 

De SHBW heeft het voorstel tot huurprijsaanpassing in haar vergadering besproken en haar reactie gestuurd aan de bestuurder van Beter Wonen.
Daarin geeft de SHBW aan: dat zij verheugd is dat de gebruikelijke één procent boven het inflatiepercentage reeds dit jaar achterwege blijft in de vaststelling van de huurprijsaanpassing. Daarmee is een meermalen geuit voorstel van de SHBW thans gerealiseerd. Dat Beter Wonen de inflatie doorberekent aan de huurders ontmoet bij het bestuur begrip omdat een financieel gezonde corporatie ook in het belang van de huurders is.

Het bestuur van de SHBW adviseert op grond van bovenstaande positief op het aanpassingsvoorstel met inachtneming van enkele kanttekeningen en vragen.

 

Voorstel Huurprijsaanpassing 2019
Een inflatievolgende verhoging van 1,6% zal gelden voor:

• Alle sociale woningen.

De Huurprijsaanpassing geldt niet voor:

• Sociale woningen die al op of boven de streefhuur zitten.

• De woningen aan de G. ter Borchstraat die Beter Wonen voornemens is om te vernieuwbouwen .

 

Er geldt aftopping van de huurprijsaanpassingen voor:

• Woningen die op de liberalisatiegrens á € 720,42 afgetopt worden (of reeds afgetopt zijn).


Voorstel Huurprijsaanpassing 2019 niet-DAEB

Net zoals voor DAEB woningen geldt voor niet-DAEB eenheden (woningen en overige), een huurprijsaanpassing van 1,6%.

Deze verhoging zal gelden voor:

• Alle geliberaliseerde woningen;

• Garages en overige verhuureenheden.

 

Voor BOG/MOG (Bedrijfsmatig Vastgoed/Maatschappelijk Vastgoed) geldt dat de huur volgens contractafspraak wordt verhoogd. Meestal is dit de CPI (Consumentenprijsindex). De datum van de huurprijsaanpassing kan afwijken van 1 juli en wordt tevens conform contractafspraak doorgevoerd.

 

Persoonlijk bericht over huurprijsaanpassing
In principe ontvangen alle huurders vóór 1 mei 2019 een brief met de door ons voorgestelde huurprijsaanpassing voor hun woning/garage.

 

Verantwoording

 

Huurbeleid
Het huurbeleid van Beter Wonen is in 2016 herzien en in december 2016 vastgesteld. De SHBW heeft hierop haar visie ook gegeven.

De uitgangspunten in het huurbeleid zijn:

• Voldoende betaalbare en beschikbare voorraad voor de primaire doelgroep in Almelo nu en in de toekomst.

• Keuze voor een relatie tussen prijs product, locatie en marktpositie, vastgelegd in streefhuren per complex.

• Geen inkomensafhankelijk huurbeleid.

• Huurbeleid wat passend is binnen de financiële ratio's van Beter Wonen om de continuïteit van de organisatie naar de toekomst te borgen.

• Transparant en uitlegbaar beleid.

 

Uitvoering huurbeleid
Afgelopen jaren heeft Beter Wonen een Huurprijsaanpassing toegepast van inflatie plus het door de minister bepaalde percentage. In 2019 kiest Beter Wonen voor een aanpassing met alleen het inflatiepercentage van 1,6% voor zowel DAEB als niet-DAEB woningen.
De reden hiervoor is dat wij hiermee onze voornemens conform de goedgekeurde begroting voor 2019 kunnen uitvoeren en niet meer willen verhogen dan noodzakelijk. Tevens sorteren wij hiermee voor op de lijn van het Sociaal Huurakkoord, die uitgaat van alleen inflatiecorrectie.

 

De maximale huursomstijging voor 2019 mag 2,6% bedragen. Wij verwachten hier, ook bij aanpassing van de huur naar streefhuur bij mutatie, ruim onder te blijven bij het voorgestelde huurprijsaanpassingspercentage.

 

Inkomsten uit huur

De huurinkomsten van Beter Wonen zijn noodzakelijk voor het betalen van het onderhoud van de woningen en van de woonomgeving. Daarnaast zijn huurinkomsten voor de corporatie noodzakelijk om leningen af te lossen en rente te betalen De huurinkomsten en jaarlijkse huurprijsaanpassing garanderen ook de financiële continuïteit van Beter Wonen voor de langere termijn en het doen van bijbehorende investeringen.

 

Onze financiële positie staat door allerlei externe ontwikkelingen (onder meer de verhuurdersheffing en saneringsheffing, VPB) onder druk. Bouwkosten, materiaalkosten en loonkosten stijgen. Tegelijkertijd hebben wij een behoorlijke verduurzamingsopgave voor de komende jaren om de energielasten van onze huurders binnen de perken te houden en het wooncomfort van deze tijd te laten zijn. Ook voor het gasloos maken van ons bezit zijn investeringen noodzakelijk. De toenemende belastingen voor corporaties betekenen dat zij financieel minder investeringsruimte hebben. Er moet dus nog scherper gekozen worden om geld in te zetten om huren laag te kunnen houden, voor nieuwbouwen renovatie en ook voor verduurzaming.

 

Betaalbaarheid / Woonlasten
Tegelijkertijd zien we de betaalbaarheid van het wonen voor huurders als een belangrijk thema in Almelo, nu en in de toekomst. Woonlasten (huur + energielasten) vormen een belangrijke kostenpost voor onze huurders, veelal mensen met een smalle beurs. In de SHBW vinden wij een partner, die hier nadrukkelijk aandacht voor vraagt.

 

Sociaal Huurakkoord
In december 2018 sloten de Woonbond en de leden van Aedes een nieuw Sociaal Huurakkoord voor de periode van 3 jaar. Hierin zijn onder andere afspraken gemaakt over een maximale gemiddelde stijging. met inflatie. Dit Woonakkoord is op dit moment nog niet verwerkt in de formele wet- en regelgeving. Vanaf 1 januari 2017 is de huursombenadering van kracht. Dit houdt in dat de maximale stijging van de totale huursom van Beter Wonen wordt genormeerd op inflatie plus 1%.

Gezien de afspraken die zijn gemaakt in het Sociaal Huurakkoord en het hanteren van aanpassing van de huur naar streefhuur bij mutatie, kiest Beter Wonen ervoor in 2019 al de lijn van het Sociaal Huurakkoord te volgen en de huurprijsaanpassing niet afhankelijk te laten zijn van de streefhuur, dat wil zeggen geen extra verhoging te rekenen voor huurders die nog (lang) niet op de streefhuur zitten.
Wij kiezen ervoor een vast en een beperkt huurprijsaanpassingspercentage te hanteren voor alle woningen, net als wij de afgelopen jaren hebben gedaan.

Waar de huurprijs al boven de herziene streefhuur is, zullen wij de huur niet verhogen.