Beter Wonen heeft haar huurdersorganisatie de SHBW het jaarlijkse voorstel tot huurprijsaanpassing voorgelegd. De voorgestelde huurprijsaanpassing geldt voor zowel sociale huurwoningen als de overige woningen. Beter Wonen voert geen inkomensafhankelijke extra huurverhoging door.
De SHBW gaat akkoord met de huurprijsaanpassing 2018 van 2,2%. Daarbij vragen zij nadrukkelijk ook naar uitvoering van initiatieven om de totale woonlasten beheersbaar te houden voor de huurders.
De huurinkomsten van Beter Wonen zijn noodzakelijk om leningen af te lossen en rente te betalen. Daarnaast zijn huurinkomsten noodzakelijk voor het betalen van het onderhoud van de woningen en van de woonomgeving. Onze financiële positie staat door allerlei externe ontwikkelingen (onder meer de verhuurdersheffing en saneringsheffing) onder druk. Terwijl we de betaalbaarheid voor huurders als een belangrijk thema zien, vooral als we kijken naar de totale woonlasten (huur + energielasten).
In principe ontvangen alle huurders vóór 1 mei 2018 een brief met de door ons voorgestelde huurprijsaanpassing voor hun woning/garage.

 

Huurprijsaanpassing 2018

Beter Wonen wil blijven investeren in haar bezit en de directe woonomgeving voor haar huurders. Wij voorzien een beperkte nieuwbouw en het renoveren van bestaande woningen plus het energiezuiniger maken van deze woningen. Ook dragen wij blijvend zorg voor voldoende sociale woningen. Daar mag u ons op blijven aanspreken.
Door de Woonbond is een standpunt uitgedragen dat de huren dit jaar met een belangrijk percentage (10%) verlaagd zouden moeten worden. Zij wijzen daarbij op de goede financiële positie van de corporaties en het feit dat een belangrijk deel van de huurders moeite heeft om maandelijks rond te komen.
Beter Wonen heeft kennisgenomen van deze visie. Wij zijn een maatschappelijke onderneming zonder winstoogmerk. Wij dragen met maatschappelijk geld zorg voor goede en betaalbare woningen in een prettige buurt.
Over onze financiële positie zijn we op dit moment tevreden, het is een resultaat van in het verleden gedane bijstellingen en het maken van strategische keuzes. We zijn blij dat we financieel voldoende gezond zijn om nu en op langere termijn te kunnen zorgen voor betaalbare en bereikbare woningen voor onze doelgroep. We investeren in onze woningvoorraad. Het gaat daarbij om nieuwbouw, juist in betaalbare woningen (Haven Zuid), verduurzaming van ons bezit en het intensiveren van ons planmatig onderhoud. Ook zetten we in op verwijdering van asbest conform landelijke afspraken.
Beter Wonen ervaart de afgelopen jaren een toename van landelijke heffingen (Verhuurdersheffing) en lokale heffingen. Ook zien we een toename van de belastingen (VPB, heffing hoger door WOZ, BTW). Dat geld kan niet worden besteed aan huurmatiging, nieuwbouw of verduurzaming. Deze hogere heffingen en belasting (voor ons in 2018 13% van de huuropbrengsten, stijgen komende jaren naar 23 % van de huuropbrengsten) staan haaks op de maatschappelijke behoefte aan meer betaalbare en duurzame woningen. Beter Wonen wil blijven aansluiten bij die maatschappelijke behoefte. Het overheidsbeleid maakt dat op dit moment wel erg lastig.
We zijn kritisch naar het huurprijsniveau van onze woningen. Het  eerdere signaal van de SHBW voor het bewaken van een voldoende voorraad van betaalbare woningen in Almelo in dat verband is duidelijk geweest.
Het doorvoeren van de lijn van de Woonbond voor de huren 2018 vinden wij niet realistisch. We kunnen niet alles tegelijk: nieuw bouwen, meer verduurzamen en huren matigen. We moeten keuzes maken. Wanneer wij de lijn van de Woonbond zouden doorvoeren voor wat betreft de huren, zouden wij woningen niet meer voldoende kunnen vernieuwen en verbeteren.  De marges voor huurprijsaanpassing zijn erg beperkt, juist in onze plaatselijke markt.
De waardestijging van het vastgoed waar de Woonbond op doelt is een technisch inhoudelijke stijging. Dat geld zit in “stenen” en is niet te gebruiken voor investeringen.

 

Onze visie

Juist bij het doen van een huurvoorstel voor 2018 geven wij u graag onze visie weer op het betaalbaar wonen. Wij doen dat hierna puntsgewijs.

 

Goed en betaalbaar wonen; dat is waar wij van zijn

Begin maart startte de Woonbond een nieuwe actie voor lage huren. Wij ondersteunen het belang van betaalbaar wonen van harte. Sterker nog: dat is waar wij van zijn. Wij zijn een maatschappelijke onderneming en verhuren woningen ver beneden de marktprijs aan mensen die niet zelfstandig in hun huisvesting kunnen voorzien. Het beeld dat wordt gegeven door de Woonbond vinden wij ongenuanceerd. We begrijpen dat dit vragen oproept bij onze huurders. Daarom lichten we ons huurvoorstel 2018 graag uitgebreider toe.

 

Woonlasten de baas

Beter Wonen maakt serieus werk van het betaalbaar houden van de woonlasten voor haar huurders. Zo kregen we als het als corporatie voor elkaar dat huurders al enkele jaren achter elkaar alleen de inflatie als huuraanpassing kregen. Beter Wonen heeft de huur per 1-7-2017 gemiddeld genomen verhoogd met 0,97% (evenals 2016). Ook doen we er alles aan om onze bedrijfskosten zo laag mogelijk te houden. Hoe beter wij sturen op de kosten, hoe lager we de huren kunnen houden. En we mobiliseren de laatste jaren ook steeds vaker anderen om samen de schouders onder het woonlasten- en schuldenvraagstuk te zetten, bijvoorbeeld via het lokaal netwerk met Schuldhulpmaatje en zorgpartners. Het netwerk groeit nog steeds. Voor 2018 willen we daar gerichte uitbreidingen opzoeken die vooral de preventieve aspecten en voorlichtingskant over woonlasten zullen betreffen.

 

Betaalbare woningen

In Almelo blijven betaalbare huurwoningen nodig om iedereen met een krappe beurs te kunnen bedienen. Daarom investeren we in een bescheiden toevoeging van nieuwe woningen. Deze bieden we zoveel mogelijk onder de eerste aftoppingsgrens aan. In elk geval zien we het bereikbare segment als ons werkdomein. Vorig jaar leverden we nieuwe huurwoningen op in het Riethuys en Woonkwadrant. We renoveerden daarnaast enkele tientallen bestaande woningen en verbeterden deze energetisch. Die ervaringen benutten we nu bij de andere verduurzamingsprojecten.

 

Huishoudboekje Beter Wonen

De inkomsten van Beter Wonen bestaan voor het overgrote deel uit huur en een gering deel uit de verkoop van woningen of gronden. Wat er binnenkomt, investeren we in beheer, onderhoud en verbetering van goede, betaalbare woningen. Deze opgave is fors. We moeten de komende jaren huizen blijven bouwen. Bestaande huizen moeten we energiezuiniger maken, niet alleen ingegeven vanuit het Parijs-akkoord, ook vanuit het realiseren van een lage energierekening voor onze huurders waarmee hun woonlasten betaalbaar blijven. Daarvoor is meer geld nodig dan dat er binnenkomt. We gebruiken de overwaarde van onze woningen om leningen aan te trekken voor ons investeringsprogramma.

 

Een baksteen is geen bankbiljet

Doordat corporaties de waarde van hun huizenbezit met een nieuwe methode moeten vaststellen, is deze op papier hoger geworden. Maar een baksteen is geen bankbiljet. Je kunt met een huis geen rekening betalen. Ook een woningcorporatie niet.

 

Tenslotte

Beter Wonen wil blijven investeren in haar bezit en de directe woonomgeving voor haar huurders. Wij willen blijven staan voor een beperkte nieuwbouw zoals we die nu kennen, het renoveren van bestaande woningen en het energiezuiniger maken van deze woningen. Ook willen we zorgen voor een voldoende omvang van de sociale woningvoorraad. Daar mag u ons op blijven aanspreken.
Ook willen we beleidsmatig graag komen tot nieuwe instrumenten en mogelijkheden om het wonen voor onze doelgroep betaalbaar te houden. Daarvoor willen we graag met de huurdersorganisatie, collega-corporatie STJA en de Gemeente Almelo in gesprek. Hetgeen ook in lijn is met de gezamenlijk gemaakte prestatieafspraken voor 2018.
Het betaalbaar wonen zien wij ook als belangrijk thema voor de Woonvisie Almelo en ons Ondernemingsplan 2018-2022. Het zal daarbij zeker onze aandacht krijgen.